おひさしぶりです

更新が滞りましてごめんなさい。


業務多忙により、なかなか時間が取れないということもありましたが、精神的にも参っておりまして・・・。


やっと、一息付けたという感じです。


振り返ると９月が丸々一カ月、ある問題にかかりきりになっていたことがブログで確認できてしまいました・・・。


また、このことについては機会を見て記事にしたいと思います。


不動産トラブル・・・。増加の一途です。

自転車・バイク

マンションやアパートを借りる時、意外に見落しがちなのが、

駐輪スペース。

意外に無い物件が多いのです。


契約してからバイクが止められないことに気付く人もいるとか。

基本的にアドバイザーがそういうことは聞き取りするのですが、

しない方もおられるようで、後で気づいて大騒ぎということもあります。


先日も、ある不動産屋さんで部屋を決めた方から

「住んでいるアパートにバイクを止めるスペースがないのでバイクを止められる駐車場か何かありませんか？」

と、お問い合わせが…。

住んでおられるアパート。一応、駐輪スペースはあるのですがあまりにも狭いのです。

自転車でもギリギリ。台数も多いので自転車も路上に溢れかけています。

そこに新たにバイクは到底無理。とめても傷つけられてしまう恐れもあります。

向かいにはバイク専用駐輪場のあるマンションがあるのに…。

後悔先に立たずです。

案内されたときにバイクを止めるスペースがあるかどうか尋ねるべきでした。

ま、聞きだしをしないアドバイザーにも問題はあるのですが…。

向かいなら無料でバイクが駐輪できると聞いて、

バイクだけ駐輪させてもらえないか？

と、大家さんに聞いてもらえないかということで不動産業屋さんに行ったそうなのですが、

そこの不動産屋さんは向かいのマンションの大家さんと付き合いがないらしく、

付き合いがある私の働く店に行って相談するように言ったらしいのですが…。

無料は無理でしょう…。

入居者専用駐輪場だから無料。入居者でもない人が駐輪するとなれば有料なのは当然です。

家賃が2000円違うだけで、RC造で間取りも少し広く、ゆったりとした専用駐輪場がついてくるのに、

それを知らずに向かいの鉄骨マンションに住んでしまった方…。

非常に残念です…。

やはり、バイクや自転車に乗られる予定の方はそういう施設が無料で使えるのかどうか、

そして、使い勝手は良さそうかどうか、いろいろ検討することが必要になります。

お部屋探しの際は、その辺りも目配りを…。

すべての不動産屋さんが教えてくれるとは限りませんから。

香辛料？更新料？

この間の最高裁判決。

更新料は有効かどうか？というもの。

判決は高すぎなければOK！というものでした。



高すぎなければ…？？？

アバウトな判決です。



家賃の何カ月分から高すぎ？

と、気になります。



でも、わたしがお仕事をしているこの地域には

「更新料」はありません。


だから、悩むことはないのですが・・・。



「更新料」が合法となれば、これから設定する大家さんも出てくるかもしれません。


実際、安い家賃で結構、良いマンションを提供している大家さんが多く、

住み方がなっていない入居者が多く、退去時に滅茶苦茶になっているなんてこともあります…。

案内したわたしが悲しくなるほど汚れたり、壊れたり、傷ついたりしている部屋の壁、建具、設備…。

それを修復するのはどちらの責任という問題もありますが、

逃げてしまう入居者が多いのが現実。


となれば、更新料をもらって、退去時に傷んだ部屋の修復に充てようという大家さんが出てくると思うのです。


更新料…。長年住むことで、傷みが加速する場合、その補填という意味もあるのだと思います。

でも、長年住み続け、中途半端ではなく、根本的に交換する必要が出るくらいまで至れば、それもいらないような気がします。


やはり短期（1年から10年程度）で退去になると、住み方の差がいろいろ問題になります…。

大事なのは入居者の住み方と、大家さんがどこまで部屋を綺麗にして入居者に貸したいかだと思います。


綺麗な状態で借りたものは綺麗な状態で使い続け、綺麗な状態で退去して欲しいものです。

汚い状態で借りたものは汚い状態で使い続け、汚い状態で退去しても仕方がないですが…。

最近、垣根が…。

私がいる不動産の賃貸仲介業界。。。

でも、最近は、賃貸仲介業だけでなく、土地や建物の売買に手を出したり、不動産管理業に手を広げるのは当たりまですが、さらに、建設業やリフォーム業にまで手を出す業者が出てきたのです。

これって大丈夫かな？って思うのです。

トラブルのもとを抱えるような気もするのですが、最近、増えています。

そういう業者さんからリフォームした部屋の部屋付けを頼まれることが増えました。

同業者間でも最近はこういうことが増えているのですが、同じ賃貸仲介業者として、

「なんでこんなリフォームしたの？」

と、聞きたくなるようなリフォームも意外に多いのです。。。

大家さんの話だとそれくらい投資すればもう少しマシなものができそうなのに…と思うことも…。

実に残念なことになっていることがあるのです…。

下手をすると「前の方がまだ部屋つけしやすかったのに…。」なんてことになることも。

顧客ニーズはつかんでいるでしょ…。どうして、こんなニーズから離れたリフォームを…と思うこともあります。

なぜ？？？

が頭から離れなかったのですが、最近、わかった新事実…。

意外にこの手の副業リフォーム…。

専門家がいないのです。賃貸仲介業の傍らでしているので顧客ニーズはつかめているのですが、

建築の専門家ではないので、給排水などのライフラインを確保すると、思ったような間取りにできないのです。

しかも、これがプロのリフォームに慣れた建築士なら、給排水などのライフラインを確保しつつ、

希望の間取りに近く持っていく技術やテクニックがあるのですが、

方や単なる仲介業者、方や単なる大工、単なる設備業者では、そういうテクニックを期待するほうが…。

ということになっているようです。


東京や大阪でもリノベーション専門の設計事務所が現れてきてセンスのいい使い勝手の良い間取りが登場しています。

やはり、専門でない人間がある程度分かるからと手を出すべきではないと思うこのごろです。

エアコンが…

少しお休みしてしまいましたが、復帰です！！



事務所のエアコンが故障してしまい…てんてこ舞いでした。

ある意味、強制節電状態…。

室温は37度まで…。

地獄でした。

昨日の夕方、やっと新しいエアコンが付きました…。

東芝…。

前は、日立…。

わたしの勝手な思い込みですが、三菱重工のビーバーがいい！

って決めています。

なので、今回、「ビバ！ビーバー！」と言い続けていたのですが…。

フィルター自動清掃機能がある方がいいという店長の一言で…却下に…。

少し悲しいけど、暑さが今日からはしのげて、

お客様にもご迷惑をおかけしなくて済むので少しホッとしています。

月末は大忙し

多忙続きです…。

バタバタしているので、

7月になるまで更新できません…。

ごめんなさい！！！

クレームが増えているそうです

最近、同業者の中で問題が発生しているみたいです。

入居希望の方に希望に合わない物件を強引に契約させる行為があるということなのです。

「要望をきいてくれなかった」

「案内して欲しいと印刷して行った物件が『契約済み』と言っていたのに、契約後もWebに掲載されていて、
他の業者に連絡したら『案内しますよ』と言われた」

「説明に虚偽の内容が含まれていて、しかも、それが肝心かなめの部分だった」

「契約までに説明のなかった特約が契約後に追加された」

「大家さんから了解を得たということで書類をそろえて提出したら、『ダメだ』と言われた」

などなど。。。

》》要望をきいてくれなかった…これはひどいと思いますが、要望も聞かずによく案内したものだと思います。

それに、よく契約されたなぁというのが感想。。。
強面の兄ちゃんが「ここにハンコ押せや！」って凄んだんでしょうか…。
でも、基本的にこのようなクレームが出ること自体問題ですね…。

》》案内して欲しいと印刷して行った物件が『契約済み』と言っていたのに、契約後もWebに掲載されていて、
他の業者に連絡したら『案内しますよ』と言われた。

これは担当者にどうしても決めたい（オーナーとの癒着、オーナーに借りがあるなどの）理由があるかもしれません。物件の条件を良くするのではなく、仲介業者の担当者に『お小遣い』と称してお金を渡して優先的に契約をしてもらうオーナーさんがおられ、こういう物件を優先的に契約するために入居希望者の方の要望を無視する人がたまにいるのです…。困ったことですが。。。それとも、本当に『契約済み』になっていたのが何らかの事情で契約が破棄になった可能性もありますが…。個人的にはそうであっていただきたいケースです。。。

》》説明に虚偽の内容が含まれていて、しかも、それが肝心かなめの部分だった

これも困りますね。ワザとでないといいのですが、ワザとというケースが増えています。上記の通り、契約すると『お小遣い』が貰えるオーナーさんの物件を契約するために無理をする担当者がいるのです…。
私が勤めている会社では貰っているのがばれたら『懲戒解雇』です。そういう会社が増えているとは思うのですが…。世の中いろいろですからね…。

》》契約までに説明のなかった特約が契約後に追加された

オーナーさんから追加されて、契約を破棄されたくないので黙っていたのかもしれません…。実際、契約があ　　る程度まとまってからオーナーさんから追加特約を要求されるケースがあります。
近隣トラブルや他の入居者とトラブル回避などの条項や、入居条件（ペット可でもその飼い方）の変更が多い　　です。でも、これはちゃんと説明し直して了解を得て追加しないとトラブルになるのは目に見えています…。
だって、オーナーさんが気になるということは、気になる要素がどこかに見え隠れしている入居者ということです　から。入居後にトラブルになれば、『特約』が問題になりますから…。

》》大家さんから了解を得たということで書類をそろえて提出したら、『ダメだ』と言われた

これは最近、増えてきています。特に多いのが、『申込書』に記載した内容の裏付けの書類を求められたときに、「提出できない」とか、提出しても『申込書』と内容が違う…。たとえば、勤務先が違う。。。年収が違う。。。
入居予定の家族構成が違う。。。車の車種が異なる（軽自動車が実は3ナンバーのワンボックスだったなど）。いろいろなケースがあるのでこれは担当者の責任とは言えないですね…。とはいえ、確認していなかった点は担当者の責任かもしれませんが、これは入居希望の方からクレームにある内容ではないと思います。どちらかと言えばオーナーさんからクレームになりそうです。
わたしの知っている担当者でも、入居希望の方が『ステップワゴン』に乗って来店されたのに、『申込書』に軽自動車（『ワゴンR』１台）と記載していてあとで、それが実は『ステップワゴン』だとわかり、オーナーさんから「そこにはそんな大きな車は駐車できない」と言われて契約が流れたケースがあります。。。これは担当者が確認すべきでした…。この車ではないのですね…と、見送る前に確認すべきでしょう…。

いろいろなケースがありますが、最近は本当に多岐にわたるクレームが増えたように思います…。わたしも気をつけていきたいと思います。

リフォーム、リノベーションブーム

最近、リフォームやリノベーションに関するセミナーが増えました。

また、その関係の書籍も増えたように思います。

それに応じて賃貸仲介業者の中でも

「リノベーション物件特集」

などの企画を組んでWEBで公開したり、店頭に貼りだしたりしています。

私が勤務するお店でもこの春から始めました。

新築物件より人気というと大げさと思われるかもしれませんが、人気です。

最近の新築がどうもパッとしない影響もあるかもしれません。

景気の悪い時期の新築はどうしても低コストにならざるを得ません。

家賃が下がることはあっても上がることがないのですから…。

でも、築30年から築25年くらいのものはバブル景気に突入する頃で

好景気と誰も実感はしていなかったのかもしれませんが、

現実には好景気とイケイケドンドンの時代を背景に建物も丈夫で、

ケチらずにしっかりとしたつくりのモノが多いです。

ただ、時代の流れにあっているか…と言われると時代遅れになっていますが、

リノベーションを施されると、見違えるほどよくなります。

とくにRCは構造がしっかりとしているので抜本的なリノベーションが可能です。

最近、RCの築20年越え物件がどんどんリノベーションされています。

お部屋を案内する側としてはこれからはリノベーション物件がイチオシになりそうです。

住まいは品格と人格を表します

最近、若手の弁護士の先生や公認会計士、そして、薬剤師、医師などの所謂「士業」の単身の方がお部屋を探されているケースが増えてきました。


やはり仕事の多いところへ移住される方が増えているということもあるようです。

東大阪市は人口50万。意外に大きい市場なのだと思います。高齢者も増えてきて、介護施設や病院も高齢者で混んでいます。

医師や薬剤師、看護師さんの仕事は多いのではないでしょうか。

相続も多くなりそうです。弁護士さん、税理士さん、公認会計士さんの仕事も多いのかもしれません。


また、最近、大学で学び直される社会人の方が増えました。

やはり、時代が厳しいからかもしれません。


でも、住むところをけちる方はダメですね。

最近、高級賃貸といわれる物件が出てくるようになりました。

単身向けで1LDKで8万円前後です。東京などの方にしたら「安い！」と思われるかもしれませんが、

市場的には高級です。

単身向けワンルームが4万円以下が大半で、3万円以下もある地域なので…。

8万円はワンルームの倍以上ですから。

でも、やはり設えが違います。設備が違います。外観が違います。

リノベーションされた物件などでは、外観もタイルから張り替え、

共用部もリノベーションされていたり、新たに設備が追加されたり、

室内もキッチンがデザイン性の高いものになっていたり、設備も充実していて、

収納も十分にとられているものが多いです。

そういう物件はやはり社会人の方が入居される率が高いようです。

やはり学生さんではなかなか難しいです。

一人っ子ならまだしも兄弟がおられると兄弟で差をつけるわけにいかないですからね…。

社会人でやはり目を持っておられる方はいい物件を気に入っていただけます。

最近、とくに「士業」の方は高級感のある相当、オーナー様が投資をされているであろう物件に集まりつつあります。

やはり、良さがわかる。賢明な方は上質を知っているなぁと思います。

反対に、良さがわからない方には失望します。

まして、「どうしてこんなにするの？」と真面目に聞かれると…。

他の物件と見比べてどうですか？明らかに違うでしょ？わかりませんか？

と、言いたくなることもあります。

住まいは住まう人の品格と人格を表すのだと思います。

やはり、ある一定以上の地位にある方は見る目を持っておられます。

オーナー様のこだわり、不動産賃貸業を長年されている方の入居者が求めるものに対する感受性を

しっかりと受け止めて、「いいねぇ！！」と言って下さります。

案内するわたしたちも、オーナー様の意図が入居者様に伝わる時ほど仲介業冥利に尽きることはありません。

だって、この人は良さがわかるはず！と思って案内して、良さがわかってくださるということは、

わたしの目も狂いがなかったという証明ですから。

ガスと電気

震災以降、ガスより電気が人気になってきました…。

どちらがいいのかって言われると困るのですが、

震災などの災害時を考えると電気の方が復旧が早いという利点があります。

それにガス漏れの危険性がないぶん、電気の方が安全かもしれません。



でも、『節電』の必要性も高まっています。

一昨日、昨日と暑かったので、電気の使用量が増えたようです。


これからもますます増えそうです。

IHクッキングヒーターにバス、シャワー、エアコン、換気扇、洗濯機、乾燥機、

いろいろなところで電気を消費します。


オールガスも出てきましたが、

オール電化の方が人気ですね…。


関東はほとんどオール電化で東電一人勝ち状態だったのですが…。

今回の原発事故でどうなることやら。。。


わたしの個人的な見解としては、

ガスと電気の併用がいいと思います。

給湯はガスの方が効率的で早いように思います。

でも、コンロはIHの方が暑くないです。


この辺りはいろいろ混ぜて使った方がいいような気がします。

併用だと両方の基本料金が。。。

という人もいますが、普通に生活していればどちらかに絞った方が

料金が加算されて、結果的に割高になっていることもあるように思います。


個人的には何か一方に全部より、危険負担も考えて、

割り振りを考えたほうがいいように思います。