新入生のお部屋探しの基本

2月、3月と大学に入学する新入生の方の入居案内で大忙しの日々が続いてます。

この土日は特にハードでした。

今年は新築物件も少なく既存物件が多いので少し楽。


今日も新入生を6人（両親同伴および片親同伴）のみなさまを案内してきました。昨日は9組だったので今日の方が楽でした。


この数年、新入生にわたしは大学至近の物件を勧めています。


というのも、近くの大学が卒業の単位認定を厳しくているからなのです。

理由はわかります。


卒業生は一生、「〇〇大学〇〇学部卒」の肩書を背負います。それゆえに、その卒業生が〇〇学部卒なら知っていて当然とされることを知らないと「〇〇大学〇〇学部卒は所詮その程度」と企業に思われかねないという危惧があるからなのです。結果的に、能力不足の卒業生を出すと後輩たちの就職活動に悪影響が出る可能性があるという判断からなのです。


そして、わたしがこの10年の卒業生の就職及び卒業の統計を作りました。

そこから見えてきたのは、

「大学至近の物件の学生は留年率が低い、卒業延期が少ない、大学院進学、就職率が極めていい」ということなのです。


わたしが統計を取った中でもの凄い物件もありました。1階のテナントさんがレンタルビデオ店なので、DVDなどを見過ぎて勉強が疎かになるのではと危惧していたのですが、統計結果がすごいのです。

一部上場の優良企業が目白押し。卒業生47人で一部上場企業への就職者は27人。地方公務員が3人。また、一部ではないものの地方銀行などの優良企業が11人。そして、大学院進学が7人（国立大学の大学院や先端技術大学院、そして、大学の理工学系大学院進学後一部上場企業に研究職として就職が1人）。すごいの一言。今年の卒業生も進学1人。広島銀行など地方銀行へ3人。1部上場機械メーカーの研究職が1人。さらに、NTT西日本、関西電力、イオンといった一部上場企業に3人。

オーナー様が就職のアドバイスをしているとは聞いていますが、それだけでしょうか。やはり大学至近ということも大きいと思います。


そのほかでも大学至近の物件はやはり結果がついてきます。


優良企業に就職したい、公務員を目指す、そのためにはやはり学業専念が可能な環境が必要です。

大学至近はその最重要の環境でしょう。


よくこういう会話をする人がいます。

「少し遠いけど、自転車で走れば10分程度だから」


でも、考えて欲しいのです。自転車で10分は徒歩で何分でしょう。そして、どれくらいの距離でしょう。雨の日に傘をさしてその距離を歩いて大学の講義に出席できますか。

ついつい欠席。

ついつい遅刻。

それが積み重なってテストを受けるまでもなく「不可」決定なんてことも多いのです。

ま、欠席、遅刻を繰り返し、テストで結果が出ることも稀ですが。


やはり、欠席、遅刻を減らし、雨の日でもあまり濡れずに通える大学至近の物件を選択することが、卒業への早道、就職への早道です。


まして、留年、卒業延期になれば、親御さんの負担も増えます。そして、学生自身の経歴にも傷がつきます。

そうならないように大学に通いやすい、大学至近の物件を重点的に探して欲しいと思います。


可能なら大学まで徒歩5分以内。通う学部の校舎まで徒歩10分以内がベストチョイスだと私は案内する新入生には説明しています。


大学至近のお部屋でキャンパスライフを楽しみましょう。講義がなくても図書館、学食、大学には使えるものがたくさんありますから。部活などを楽しみたい学生さんなら尚更、大学至近は必須でしょう。

増える自社物件

私が勤める不動産会社は基本、賃貸の仲介オンリー。

たまに、売買の仲介もあります、社長の専権事項。


しかし、前から存在するのですが、

賃貸の仲介がメインなのですが、

しだいに自社物件を増やし、仲介業兼不動産オーナーになる業者がいるのです。


この手の不動産業者ではトラブルが多発しているようなのです。


最近も出くわしましたが、

大学生のお部屋探し・・・。

「入居中だけど、引っ越したい！」

と言う学生さん。


事情を聞くと、

「新入生のときに〇〇不動産で今、住んでいるところが、

　この辺りの物件では一番人気で、最も充実した設備が備わっていて、

　大学への利便性もよく、駅にも近く、生活しやすいと言われたが、

　嘘だったので」

というのです。


最近、この手のトラブルが増加しているのですが、

自社物件の入居を確保したい物件持ちの仲介専門を謳う業者が、

自社物件と言わずに強引に契約をさせているケースがあるようなのです。


たしかに、仲介業者の社名は知っていても社長の名前やまして、親族の名前なんて知りません。

契約書の貸主の欄に記載されている人が仲介業者の社長やその親族でも契約は成立します。


でも、そういう物件はやはりダメなものが多いのです。


というのも、「オーナー＝仲介業者」ですから、口八丁で入居希望者を入居させられると思っているので、

普段の管理はいい加減。設備も古いままであったりします。

さらに、契約書も入居者に不利な取り決めがあったりします・・・。


最近、見かけたものでは、

「入居期間は〇年〇月〇日から〇年〇月〇日までの４年間」

「途中解約の場合は違約金として家賃の６ヶ月を乙（借主）は甲（貸主）に支払う」

とありました。消費者契約法に違反している疑いが濃厚ですが、

訴訟をしないといけません・・・。


学生さんで訴訟をしてまでする人はいないとのヨミが見えています・・・。


とはいえ、自社物件だけを募集している業者さんなどもあります。

これも不安はありますが、取り扱いを「自社物件のみ」と明示していれば、

少しは安心かもしれません。

でも、契約書は良く読んだ方がいいと思いますが・・・。


最近、不動産賃貸仲介業者もいろいろな方向に動きつつあるみたいですが、

入居者が困るようなことにはならないようにしてもらいたいと思います。


改善されてきた不動産仲介業者のイメージがまた、損なわれるようなことがないことを祈るばかりです。

インターネット

最近、インターネット無料という物件が増えてきました。

一部のインターネット接続業者がキャンペーンをしているので、

オーナーさんが導入しているのですが。。。



それが問題になることも。

というのも、インターネット無料のインターネットは下りが遅いのです。

文章などなら良いですが、写真だと少し遅く、

動画だと再生できなかったり、待ち時間が長く使いものにならなかったりするのです。



となると、どうなるのかというと、

インターネット接続業者が下りのスピードが速いコースを勧めるのです。

当然、差額は入居者負担。

最初からネット接続するよりは若干安いですが、

無料と聞いて入居したインターネットが使い物にならず、

結果的に有料になるとなると、

どこかのキャバクラのようです・・・。

そんなところで私も働いていたことがあるので、言うのですが、これはある意味、詐欺です。



私はそういう物件では、

「文字メールやニュースサイト、就職サイトは観ることができますが、

Youtubeやニコニコ動画は観られませんよ」

と、説明しています。

でも、そのような説明をしない人もいるようで・・・。悶着の原因になっているようです。



私のお仕事エリアでは、

・インターネット+有線テレビ番組　　→Ｊ-ＣＯＭ
・インターネットで動画　　　　　　　 →フレッツ光、eo光など
・インターネットでメールなど　　　　 →無料インターネット

と、お伝えしています。

無料のインターネットを光と同じ速さくらいにしようと思うと差額が結構かかるので、
最初から光を申し込んだほうが安いということがあるので、随時、光系各社の料金と、
無料のインターネットを早くした時の料金を調べて表を作成して提示させていただいています。

無料という言葉に惑わされず、どれくらいの早さが無料なのか？
自分のニーズにその速さで十分なのか確認をしてくださいね。


私はインターネット無料の物件に住んでいます。
だってメールとニュースくらいしか見ないから・・・。

新築？築浅？

お部屋さがしで訪れるお客様。

たくさんたくさんお会いしますが、

希望の優先順位で上位なのが、

「新築」

そして、

「築浅」

の物件。

インターネットのお部屋探しでも詳細欄などに「新築」というチェック欄や、

築何年という選択欄があったりします。

でも、不動産賃貸仲介業で賃貸アドバイザーという仕事をしていると、

「新築」「築浅」に潜む危険性を熟知してしまいます。

本当に「新築」「築浅」物件は優良なのか？

答えは、「不正解！」


当然、「新築」でも優良物件もあるのですが、そうでない粗悪なものも交じっています。

まさに「玉石混交」という感じ。

経験がないと「玉」と思ってつかんだら「石」だったりするわけです。


「築浅」は結構、危険度が高いです。

多いのが「新築」で住んでみたけど、何か問題があって退去した物件である可能性があるからです。

私の経験では、

・建物の構造的な不具合

・入居者のレベルの低さ

・騒音問題

・建物の管理状態の悪さ

などの理由での早期退去での築浅物件に出会ったことがあります。


経験上から言うと、比較的安全なものは、

築年数がある程度あっても入居があって、

建物の設備や外観、居室のリフォームが適正に行われ、

建物にひび割れなどの損傷がなく、防水工事や給排水管理がなされている

鉄筋コンクリート造の物件です。


ただ、木造や木質系、プレハブ、鉄骨造などは３０年以上経っている場合は、

いくら適正にリフォームがなされ、入居状況が良くても

古い建築基準で建てられていて、耐震性能が不安だったり、

構造自体が劣化している可能性が高いので、避けたいところです。


私は鉄筋コンクリート造で適正に補修、管理、リフォームがなされている物件を、

「熟成物件」、「ビンテージ物件」と呼んで、入居希望の方にお勧めしています。


お部屋さがしをされるときには一度、「熟成物件」「ビンテージ物件」も検討してみてはいかがでしょうか。

騒音対策

この数年、騒音の苦情が増えています。

大学祭前後が特に多かったのですが、少し減少したようにも感じるのですが、統計上は横ばい。

特に軽量鉄骨のアパートやツーバイフォーのアパートで多発。

大手でも〇〇建託は当然として、〇ナホーム、〇サワホームでも・・・。

さらに、優良ハウスメーカーの〇和ハウスや〇水ハウス物件でも・・・。

〇和ハウスや〇水ハウスは騒音対策が施され、間取りも隣の音が影響しにくいように企画されているのですが・・・。

やはり住み手の問題も大きいようです。

とはいえ、新たに借りる方からすれば問題のある住人がいる物件がどこかなんてわかりません。

案内するアドバイザーの私たちでもわからないことが多いのですから・・・。

となると、やはり構造や間取りから考えるしかありません。

隣と隣接する面が小さくなる間取りを探すか、端部屋を探すなどの対策も必要でしょう。

あとは構造・・・。

鉄筋コンクリート（ＲＣ）造などはモノによりますが鉄骨やツーバイフォーなどよりははるかに防音性能があります。

そして意外に騒音問題で多いのが建物内部ではなく外部からの騒音。

窓が面している先に騒音の原因があることもあるのです。

窓側の隣接地が工場だったり、隣接地もアパートやマンションでドアの開け閉めや階段の上り下りの音が気になったりすることもあります。

また、アパートなどではそのアパートの階段が鉄板などでできていて、上り下りするたびに金属音がして安眠を阻害されたり、オートロックが付いていないので入居者以外の人たちが出入りしてうるさかったり、近隣の部屋の住人の悪友が来て騒いだり、いろいろあるのがアパートマンション。

構造、立地、間取り、いろいろ考えて騒音の可能性も勘案して、お部屋探しをしてみてくださいね。

オートロックマンションの探し方

オートロックマンションの探し方のポイント。

賃貸物件の場合、分譲マンションのような立派なエントランスはありません。

そのため、オートロックの操作盤が街路に剥き出しになっていたり、建物の壁面に貼りつけられていることが多いのです。

しかし、これは便利が悪いのは言うまでもありません。

雨が降って傘を片手にカバンや買い物袋を持って帰宅して、オートロックを操作しようにも濡れた街路の路面などに置かないと操作ができません。

やはり屋根が付いていて雨に濡れないところにオートロックの操作盤がある物件を探しましょう。

あまりないのですが、探せばあります。

オートロック付きマンションを探す人は多いのですが、操作盤がどこにあるかは確認しない人が多いのが現実。

住んでから後悔する前に、案内されたときに確認を！

自転車・バイク

マンションやアパートを借りる時、意外に見落しがちなのが、

駐輪スペース。

意外に無い物件が多いのです。


契約してからバイクが止められないことに気付く人もいるとか。

基本的にアドバイザーがそういうことは聞き取りするのですが、

しない方もおられるようで、後で気づいて大騒ぎということもあります。


先日も、ある不動産屋さんで部屋を決めた方から

「住んでいるアパートにバイクを止めるスペースがないのでバイクを止められる駐車場か何かありませんか？」

と、お問い合わせが…。

住んでおられるアパート。一応、駐輪スペースはあるのですがあまりにも狭いのです。

自転車でもギリギリ。台数も多いので自転車も路上に溢れかけています。

そこに新たにバイクは到底無理。とめても傷つけられてしまう恐れもあります。

向かいにはバイク専用駐輪場のあるマンションがあるのに…。

後悔先に立たずです。

案内されたときにバイクを止めるスペースがあるかどうか尋ねるべきでした。

ま、聞きだしをしないアドバイザーにも問題はあるのですが…。

向かいなら無料でバイクが駐輪できると聞いて、

バイクだけ駐輪させてもらえないか？

と、大家さんに聞いてもらえないかということで不動産業屋さんに行ったそうなのですが、

そこの不動産屋さんは向かいのマンションの大家さんと付き合いがないらしく、

付き合いがある私の働く店に行って相談するように言ったらしいのですが…。

無料は無理でしょう…。

入居者専用駐輪場だから無料。入居者でもない人が駐輪するとなれば有料なのは当然です。

家賃が2000円違うだけで、RC造で間取りも少し広く、ゆったりとした専用駐輪場がついてくるのに、

それを知らずに向かいの鉄骨マンションに住んでしまった方…。

非常に残念です…。

やはり、バイクや自転車に乗られる予定の方はそういう施設が無料で使えるのかどうか、

そして、使い勝手は良さそうかどうか、いろいろ検討することが必要になります。

お部屋探しの際は、その辺りも目配りを…。

すべての不動産屋さんが教えてくれるとは限りませんから。

ガスと電気

震災以降、ガスより電気が人気になってきました…。

どちらがいいのかって言われると困るのですが、

震災などの災害時を考えると電気の方が復旧が早いという利点があります。

それにガス漏れの危険性がないぶん、電気の方が安全かもしれません。



でも、『節電』の必要性も高まっています。

一昨日、昨日と暑かったので、電気の使用量が増えたようです。


これからもますます増えそうです。

IHクッキングヒーターにバス、シャワー、エアコン、換気扇、洗濯機、乾燥機、

いろいろなところで電気を消費します。


オールガスも出てきましたが、

オール電化の方が人気ですね…。


関東はほとんどオール電化で東電一人勝ち状態だったのですが…。

今回の原発事故でどうなることやら。。。


わたしの個人的な見解としては、

ガスと電気の併用がいいと思います。

給湯はガスの方が効率的で早いように思います。

でも、コンロはIHの方が暑くないです。


この辺りはいろいろ混ぜて使った方がいいような気がします。

併用だと両方の基本料金が。。。

という人もいますが、普通に生活していればどちらかに絞った方が

料金が加算されて、結果的に割高になっていることもあるように思います。


個人的には何か一方に全部より、危険負担も考えて、

割り振りを考えたほうがいいように思います。

電車型と車型／昼の顔と夜の顔

人の生活には二つのパターンがあります。

それは電車型、車型。

車離れが進むなんて言っても車好きは多いもの。

「車といってもバイクだよ」

という人もいるかもしれません。



電車型の人のお部屋探しは今まで通りでいいのです。

駅から徒歩何分？最寄駅から勤務先の最寄り駅まで何分？急行で、快速で、それとも普通で？

バスも使う人がいるかもしれませんが。。。バスは不便ですけどね…。



そして、車型。

このタイプははっきり言って未だに不動産業者の多くが未対応…。

でも、仕事で車を使う人も多いですよね…。そういう人がお部屋を探す時って

今までの不動産業者のスタイルだと見つけにくいのです。

駐車場完備で家賃に込まれているのか、それとも別なのか？

そして、家賃+駐車場代でいくらになるのか？

知りたい情報がなかなか手に入らないのが実態。。。



バイクになるなおさら。。。無料というところから5000円とか、7000円というところもあります。。。

都内なら10000円するかも…。



そして、車の利便性ってわかりにくいもの…。

高速の入口まで何分なんていう表示が付いている不動産物件の紹介ってないですからね…。

地域の幹線まで何分とか、その幹線は渋滞するの？したらどれくらいかかるの？

〇〇市まで何分？とか知りたい情報がなかなか手に入りません。



今はGoogle Mapで車での移動時間もある程度は表示されるので便利になりました。

活用してみてください。



仕事は電車という方でもレジャーは車という方も増えました。



最初はいらないと思っていた車も給料が上がってきたり、子供が出来たりすると、欲しくなるものです…。

でも、引っ越すか、離れたところに借りるとかすることになれば不便です。

不便なだけならいいですが、引っ越しだと費用が…。

下手をすると引っ越し代で奥様用のセカンドカーが買えたり、

そこまでいかなくても車のグレードが変わってきたりします。



やはり、最初から駐車場があるマンションにしておけば良かったなんてことにもなりかねません。

付いていて困らないものは付いている方がいいです。

だって、駐車場があるマンションだからと言って駐車場を契約していないのに、

他の物件より高くなったりはしませんから…。

やはり、いざという時に引っ越したり、離れたところに借りたりしなくていいところをチョイスしておく方が賢いです。



電車型でレジャーも電車とか、それ以前に免許がない…という方は

今まで通り、最寄駅からの所要時間が重要です。


こちらは充実したネット情報もあります。あとは、実際に駅から歩いてみることをお勧めします…。

行きはたしかに下り坂で5分だけど、帰りは上り坂で10分なんてこともあります…。

それに、後は夜間に歩いてみることもお薦め…。

だって、暗い夜道は怖いですよ…。一日だけならいいですが、毎日となると不安です。。。

「痴漢注意！」

なんて看板があったら、それこそ不安です…。



街灯が少なくて、空き家があったり畑や田んぼがあったりするようなところや、

商店街だけど夜になると閉まってしまう店ばかりだとこれまた不安です。


街には昼の顔と夜の顔があるということも知っておくと借りてから後悔することが減りますよ！

管理会社とオーナー管理

部屋を探すとき、意外に目がいかないのが、家賃、共益費、補償金、権利金、礼金など以外の費用。

最近はゼロゼロ物件も増えて、家賃と共益費だけで済む賃貸物件が増えました。

でも、待ってください。かかる費用はそれだけではないんです。



生活をしているといろいろなアクシデントが発生します。

鍵を落としたり、忘れたり、隣が騒がしくて寝れなかったり、網戸が破れてしまったり、いろいろあります。

それらの対応。

鍵を落としてマスターで部屋を開けて貰う時、管理会社は基本的に有料です。

だいたい5000円から1万円程度の請求がされます。

でも、同じことでもオーナー管理だと無料ということが多いです。

と言ってもそれはオーナーさんが近くに住まれている場合ですが…。

ただ、最近は遠方のオーナーさんは管理会社に任せる傾向にあるので、

オーナー管理＝オーナーさんはご近所という可能性が高くなります。

なので、借りる際にはオーナーさんのご自宅が近いかどうか確認しておくといいです。

近いと、家賃を振り込みにせずに持参することで銀行の手数料がいらなかったり、

困ったときでも頼りに出来ます。

たとえば、鍵を失くしたり、忘れたりしても、

オーナーさんのところに行けば、合鍵やマスターキーを借りられることもあります。

それに、管理会社と付き合いが多い仲介業者として言わせていただくと、

オーナー管理の方が清掃が行き届いて綺麗なところが多いです。

ま、管理会社さんでも担当者によっては清掃が行き届いて綺麗なところもありますが、

担当のオバサンが変わると急に適当になったりすることがあります…。

部屋を借りる前に、オーナーさんの住所を確認してみるのも大事です。

近くに住んでいるのか。オーナーさんが清掃をされているのか。

仲介業者はある程度は把握しているはずです。

というか、把握していないような仲介業者だと不安です…。

安心な業者はオーナーとツーカーな担当者がいる業者ですね。

私もツーカーなオーナーさんがいますが、

そういうオーナーさんの物件だとこちらも気合が入りますし、

オーナーさんと人間関係ができているので、少しくらいなら条件を緩和してもらったり、

家賃を下げて貰ったり、無料でバイクを留めさせてもらったり、いろいろ条件が良くなるケースがあります。

借りる方は仲介業者の担当者の人脈を使いこなすくらいの感覚で担当者やオーナー様と渡り合ってください。

それでこそ、自分にあったお部屋を少しでも条件を良くして借りられるのですから。