電車型と車型／昼の顔と夜の顔

人の生活には二つのパターンがあります。

それは電車型、車型。

車離れが進むなんて言っても車好きは多いもの。

「車といってもバイクだよ」

という人もいるかもしれません。



電車型の人のお部屋探しは今まで通りでいいのです。

駅から徒歩何分？最寄駅から勤務先の最寄り駅まで何分？急行で、快速で、それとも普通で？

バスも使う人がいるかもしれませんが。。。バスは不便ですけどね…。



そして、車型。

このタイプははっきり言って未だに不動産業者の多くが未対応…。

でも、仕事で車を使う人も多いですよね…。そういう人がお部屋を探す時って

今までの不動産業者のスタイルだと見つけにくいのです。

駐車場完備で家賃に込まれているのか、それとも別なのか？

そして、家賃+駐車場代でいくらになるのか？

知りたい情報がなかなか手に入らないのが実態。。。



バイクになるなおさら。。。無料というところから5000円とか、7000円というところもあります。。。

都内なら10000円するかも…。



そして、車の利便性ってわかりにくいもの…。

高速の入口まで何分なんていう表示が付いている不動産物件の紹介ってないですからね…。

地域の幹線まで何分とか、その幹線は渋滞するの？したらどれくらいかかるの？

〇〇市まで何分？とか知りたい情報がなかなか手に入りません。



今はGoogle Mapで車での移動時間もある程度は表示されるので便利になりました。

活用してみてください。



仕事は電車という方でもレジャーは車という方も増えました。



最初はいらないと思っていた車も給料が上がってきたり、子供が出来たりすると、欲しくなるものです…。

でも、引っ越すか、離れたところに借りるとかすることになれば不便です。

不便なだけならいいですが、引っ越しだと費用が…。

下手をすると引っ越し代で奥様用のセカンドカーが買えたり、

そこまでいかなくても車のグレードが変わってきたりします。



やはり、最初から駐車場があるマンションにしておけば良かったなんてことにもなりかねません。

付いていて困らないものは付いている方がいいです。

だって、駐車場があるマンションだからと言って駐車場を契約していないのに、

他の物件より高くなったりはしませんから…。

やはり、いざという時に引っ越したり、離れたところに借りたりしなくていいところをチョイスしておく方が賢いです。



電車型でレジャーも電車とか、それ以前に免許がない…という方は

今まで通り、最寄駅からの所要時間が重要です。


こちらは充実したネット情報もあります。あとは、実際に駅から歩いてみることをお勧めします…。

行きはたしかに下り坂で5分だけど、帰りは上り坂で10分なんてこともあります…。

それに、後は夜間に歩いてみることもお薦め…。

だって、暗い夜道は怖いですよ…。一日だけならいいですが、毎日となると不安です。。。

「痴漢注意！」

なんて看板があったら、それこそ不安です…。



街灯が少なくて、空き家があったり畑や田んぼがあったりするようなところや、

商店街だけど夜になると閉まってしまう店ばかりだとこれまた不安です。


街には昼の顔と夜の顔があるということも知っておくと借りてから後悔することが減りますよ！

昔-東京時代-

小田急沿線のS大学に通っていました。

でも、大学３年生の時に退学しました。

できちゃったもので…。

できちゃった婚って最近は普通になりましたが、あの頃はまだまだ少なかったです。

しかも大学生…。

一応、２０歳にはなっていたので結婚も自由にできるわけですが、学生の身分でしたから…

収入を得るために急きょ大学を中退して就職しました。


東京時代は３年生までは平穏無事でしたが、

そのあとは激動でした…。


思い出したくもないほど…。


２３歳でバツイチになり、子供と一緒に海老名と相模原で生活していました。

あのころが一番苦しかったですね。


今は楽になりました…。


東京時代はつらい思い出が多すぎて…

でも、いろいろ学べた場所でもあります…。


友人もたくさんできました…。

地方出身者ばかりで東京人とかハマの人というような友人はできませんでしたが…。


また、ゆっくりと東京に思い出を集めに行きたいです。

地域特性

成約率が高いので驚かれた方がいるので、少し、説明を…。


大学生の街にあるわたしの勤務する会社。


大学生の場合、遠方から部屋さがしに来られるので、

すでに、ホームページなどのWEB上である程度、物件を絞り込んで来店されます。

しかも、遠方なので比較的すぐに決める必要があります。

となると、成約率は高くなるのは当然なのです。



不動産業者を回られるにしても、2社か3社くらい。

そして、案内してもらえる物件数は10件以内です。

しかも、早く回転させたいアドバイザーが多いので、

時間も短く、3件ほど案内されて終了というパターンが多いのです。



それで数をこなせば、ある程度の成約率で、ある程度の成約が取れます。



ただ、わたしはこの数をこなしてナンボ！という方法が嫌いなのです。

で、社長に怒られます…。

そして、わたしも怒ります。



わたしは基本的に1日の案内の数を制限しています。

手抜きをしたくないからです。



極力、電話連絡をして、来店時間と、案内希望の物件を確認します。

そして、契約時に必要な書類を伝えておきます。

さらに、案内希望の物件の気に入った点と気になる点などを聞き込みます。



そして、希望物件の案内と、それに似た、気に入りそうな物件で、

気になる点が克服できそうな物件も併せて紹介します。



これで大凡は決まります。



でも、なかにはとんでもない物件を気に行って来店されるケースもあります。



管理がちゃんとなされていない…。

物件に不備がある…。

住人に問題がある…。

家賃と設備、間取りが不均衡…。

そして、保証人や本人の収入と家賃がミスマッチ…。

いろいろあります。



そこは、「契約できればいいじゃん！」ではなく、

「大丈夫ですか？」

「本当に大丈夫ですか？」

「本当にこの物件でいいんですね？」

くどいぐらいに確認します。



これが親身ということだとわたしは理解しています。



それが功を奏しているのか、学生さんからもご両親からも、

「頼りになるわ。4年間、お世話になります」

と、言っていただくことが多いです。



でも、御世話をすることなんてほとんどありません。

だって、問題が発生しない物件、

オーナーさんがしっかりと入居者をお世話してくれる物件を案内していますから。



最近、入居者の高校の後輩の方などの案内も増えてきています。

それも成約率が高くなる要素かもしれません…。

う～！！！

わたし、怒っています！！！


社長に！！！



だって…だって…、成約率90.6%（554件中502件）で、何で

「成績が悪い！」

て、言われなくてはいけないの！！！



たしかに成約件数は2番目ですよ…。

たしかに〇〇くんは611件も契約しているかもしれませんが…。

成約率は66.1%（924件中611件）ですよ…。



わたしの方が成約率は良いのに…。



「成約率が良くても件数をこなせないなら戦力にならん！」

と、社長…。



「一人のお客あたりの案内件数が多すぎる！三件、案内したらその中で決めさせろ！」

って。。。それが社長の言うお客様第一主義ですか！！！


と、キレてケンカしちゃいました…。


久しぶりのヒートアップで、昨日は疲れ増した。



今日は気分を入れ替えて週末に突入していこうと思います…。

不法投棄

最近、管理物件への不法投棄が目立つようになってきました。

この傾向は一昨年くらいから続いているように思います。

以前から噂には聞いていたのですが、被害が拡大しているようです。

自治会同士の対立でゴミを持って行ったり来たりということから、

分別などがたいへんということで余所のゴミステーションにゴミを持っていく人が絶えません。

しかも、お隣の市がゴミを有料化にしたので、

こちらの市に持ってくる人が絶えません。

店舗つきの物件などではそこへの来店するお客様がゴミを持参して置いていくなんていうことが多発。

住所もつきとめていますが、こちらもわざわざそういう人を追いかけるべきかどうか…。

難しいところです。

しかも、一人や二人ではないということも困りものです。

さらに、店舗のお客様となるとあまり追及するとテナント様にもご迷惑がかかりかねません。

となると、こちらで処理するしかありません。

でも、処理すると、味をしめて次々にとなりかねません。。。

だからと言って放置するとゴミ溜めのようにゴミがどんどんたまって景観も住環境も破壊しかねません…。

困ったものです…。

管理会社とオーナー管理

部屋を探すとき、意外に目がいかないのが、家賃、共益費、補償金、権利金、礼金など以外の費用。

最近はゼロゼロ物件も増えて、家賃と共益費だけで済む賃貸物件が増えました。

でも、待ってください。かかる費用はそれだけではないんです。



生活をしているといろいろなアクシデントが発生します。

鍵を落としたり、忘れたり、隣が騒がしくて寝れなかったり、網戸が破れてしまったり、いろいろあります。

それらの対応。

鍵を落としてマスターで部屋を開けて貰う時、管理会社は基本的に有料です。

だいたい5000円から1万円程度の請求がされます。

でも、同じことでもオーナー管理だと無料ということが多いです。

と言ってもそれはオーナーさんが近くに住まれている場合ですが…。

ただ、最近は遠方のオーナーさんは管理会社に任せる傾向にあるので、

オーナー管理＝オーナーさんはご近所という可能性が高くなります。

なので、借りる際にはオーナーさんのご自宅が近いかどうか確認しておくといいです。

近いと、家賃を振り込みにせずに持参することで銀行の手数料がいらなかったり、

困ったときでも頼りに出来ます。

たとえば、鍵を失くしたり、忘れたりしても、

オーナーさんのところに行けば、合鍵やマスターキーを借りられることもあります。

それに、管理会社と付き合いが多い仲介業者として言わせていただくと、

オーナー管理の方が清掃が行き届いて綺麗なところが多いです。

ま、管理会社さんでも担当者によっては清掃が行き届いて綺麗なところもありますが、

担当のオバサンが変わると急に適当になったりすることがあります…。

部屋を借りる前に、オーナーさんの住所を確認してみるのも大事です。

近くに住んでいるのか。オーナーさんが清掃をされているのか。

仲介業者はある程度は把握しているはずです。

というか、把握していないような仲介業者だと不安です…。

安心な業者はオーナーとツーカーな担当者がいる業者ですね。

私もツーカーなオーナーさんがいますが、

そういうオーナーさんの物件だとこちらも気合が入りますし、

オーナーさんと人間関係ができているので、少しくらいなら条件を緩和してもらったり、

家賃を下げて貰ったり、無料でバイクを留めさせてもらったり、いろいろ条件が良くなるケースがあります。

借りる方は仲介業者の担当者の人脈を使いこなすくらいの感覚で担当者やオーナー様と渡り合ってください。

それでこそ、自分にあったお部屋を少しでも条件を良くして借りられるのですから。

物件格差

最近、感じること。

それは物件の格差。

同じ家賃でも間取りがあまりにも違うことがあり…。

同じ家賃でも設備があまりにも違うことがあり…。

そして、同じ間取りでも面積があまりにも違うことがあり…。

さらに、同じ築年数でもリフォーム、リノベーションで綺麗なところからボロボロのところまで…。

手入れの度合いやリフォーム、リノベーションされているオーナー様のところの物件がやはり人気。

多少、家賃が高くても外観も立派で、設備も新しくリニューアルされていると、住みたいものです。

なら、どのオーナー様でもそうすればいいのに？と思う人もいます。

でも、オーナー様の置かれている立場がいろいろ。

経済状態のいいオーナー様は鷹揚に入居者の方が使いやすいようにリフォームしたり、

外観も時代に合わせてリノベーションしたり、入居者がステータスを持てるような外観にしたり、

いろいろしてくださりますが、

経済状態の悪いオーナー様はそうはいきません。

物件の状況はオーナー様の経済状況を表す鏡といえます。

私の仕事をする周囲でも

RC（鉄筋コンクリート）のワンルームマンションを二つの部屋を一緒にして

1LDKのモダンなお部屋にリノベーションをされているオーナー様がおられます。

人気のマンションリノベーションの先生が監修されているそうです。

さすがに素晴らしい出来です。

外観も昭和の雰囲気からリノベーション。軽妙な学生向けから重厚な高級感のある雰囲気に変わりました。

しかも、オートロックもなかったのですが設置され、建物のイメージが変わってきています。

旧村といわれる古い家の旧家のオーナー様ですが、質素なたたずまいで、

とても不動産賃貸業の方には見えないですが、

質素倹約してでも、物件を拡充し入居者のために設備投資をされる姿は頭が下がります。

でも、そんなオーナー様ばかりではありません。

次々新築マンション、アパートを建てておられたオーナー様がある日、急に自己破産ということがありました。

脱サラされたオーナー様で、掘り出しの土地を購入してはマンションを建て、アパートを建て、

いつも新築で満室御礼で羽振りのいい方でしたが、

建てるばかりで既存物件への手当がなかったために、少し古い物件の部屋の決まりが悪くなり、

入居者の大量転居もあって資金繰りがダメになったようです。

当社もお世話になっていたオーナー様なので、空室を埋める努力はしましたが、

やはり手入れされていない古い間取りの部屋に、古くて安価な感じの外観では決めにくかったというのが本音。

入居を希望される方からすればやはりオーナー様の懐具合は気になるところですし、された方がいいでしょう。

やはり、入居している間のメンテナンスや、設備の更新にも差が出ますし、

家賃の改定にも影響があります。また、退去時の精算に関しても余裕がないオーナー様はシビアです。

物件の格差が広がるこの頃。

同じ時期に建った物件のはずなのに、外観が全然違う…。間取りも違う…。設備まで違う。

同じなのは家賃だけなんてことになっていることもあります…。

お部屋を探す時はこの辺りもご覧になるといいと思います。

今日はお休み

土日に某ハウスメーカーのフェアーがあるので、

それに備えて今日は有給で身体を休めています。

住宅メーカーとかハウスメーカーってどこが違うのかわかりませんが、

良くフェアーとか展示会、内覧会とか、セミナーとかします。

会場を借りて、講師を招いて、無料でカタログなどを配り、さらに粗品まで…。

粗品って言っても買えば3000円くらいはするのではないでしょうか。

やはり、〇〇ハウスの粗品は安物だったとか言われたくないので、

互いに頑張って、値段のするものが増えてきたように思います…。

それに、安くても使えるものが増えたように思います…。

その点、仲介業者のセミナーはせこいです…。

だって、予算が予算ですからね…。

それに出すデザートも安価…。ハウスメーカーだと料亭などの松花堂弁当だったりしますからね…。

明日のお昼のお弁当が今から楽しみです…。

ただ飯ほど美味しいものは無し(#^.^#)

契約まで

最近、契約書類が煩雑になってきています。

というのも、『給与明細』の偽物が登場したからなのです。

そうですね…十年ほど前でしょうか…。

転勤族の方だということで、

一部上場企業の『総務課長』と名乗る方から連絡があり、

「弊社の支配人（支店長）がそちらの支店に本社から異動になることになったので、〇日に本人が出向くのでよろしく」

と、言うことでした。

そして、物件が決まり、入居が決まりました。

半年ほどして滞納が始まりました。当初はいろいろ言い訳をしていたみたいで、

オーナーさんも待っていたのですが、6ヶ月分も滞納したので、連絡がありました。


年収1000万円程度もある一部上場企業の支店長が滞納するなんて？？？

と、思っていたのですが、その会社のその支店に行くと、

そんな人はいないというのです…。

そこで、私が契約時に頂いた給与明細のコピーを見せると、

「書式は同じですが、不自然ですね。社員番号の桁も違うし…」

と、言うのです。

あれ以来ですね、この地域で『給与明細』ではなく

『納税証明書』という公的機関の印が座った実物を契約書に添付するようになったのは…。

偽物の『給与明細』というものはどうも横浜や千葉、埼玉の不動産業者では知れ渡っている手法なのだそうです。


普通では貸して貰えないような所得の人がExcelで作成してコピーしてファックスで流してくると

白黒になってしまうので偽物でもわかりにくいのだそうです…。


いろいろ考える人がいるものです。。。


でも、まともな人からすれば、何でそこまで？？？と思ってしまいます…。

ネット情報の信用度

最近、インターネットに各不動産会社が賃貸情報を載せています。

間取りに、家賃、賃貸条件、そして、物件の写真に室内の写真。最近では動画も。

それで選んで、

「これ、見せてください！」

と、来られる方が多いのです。

確かに、ネットの情報は比較的正確です。

でも、完璧ではないのです。

それは、昔からある紙ベースの賃貸雑誌と同じ。

実際、店頭で聞いたら『契約済』だったりします。

別に嘘の物件情報ということではなく、

みんな思うことは一緒ということ。

いいなぁ…これ！って思う物件は他の人も同じように思っていることが多いのです。

でも、最近…アレっ？と思うことが増えました。

それは情報が古くいつまでも更新されずに情報が残っていることがあるのです。

要するに『消し忘れ』というもの。それとオーナーさんや管理会社、仲介業者の連絡ミスもあります。

そして、重要なことは、

すぐ決まるような好条件の物件はネットに掲載する前に決まってしまうことがあるということです。

昔、雑誌に載せたのに、発売日より先に決まってしまうなんて物件や、

印刷前に決まって差し替えなんてことがありました。

それと同じです。

ネットで見つけて「これだ！！！」と決め付けず、店頭で聞いてみることをお勧めします。

私の勤務先では新着物件はホワイトボードに書き出しています。

お店によってはいろいろな方法で新着情報を公開しているところもあります。

是非、新着情報に注目してみてください！