物件格差

最近、感じること。

それは物件の格差。

同じ家賃でも間取りがあまりにも違うことがあり…。

同じ家賃でも設備があまりにも違うことがあり…。

そして、同じ間取りでも面積があまりにも違うことがあり…。

さらに、同じ築年数でもリフォーム、リノベーションで綺麗なところからボロボロのところまで…。

手入れの度合いやリフォーム、リノベーションされているオーナー様のところの物件がやはり人気。

多少、家賃が高くても外観も立派で、設備も新しくリニューアルされていると、住みたいものです。

なら、どのオーナー様でもそうすればいいのに？と思う人もいます。

でも、オーナー様の置かれている立場がいろいろ。

経済状態のいいオーナー様は鷹揚に入居者の方が使いやすいようにリフォームしたり、

外観も時代に合わせてリノベーションしたり、入居者がステータスを持てるような外観にしたり、

いろいろしてくださりますが、

経済状態の悪いオーナー様はそうはいきません。

物件の状況はオーナー様の経済状況を表す鏡といえます。

私の仕事をする周囲でも

RC（鉄筋コンクリート）のワンルームマンションを二つの部屋を一緒にして

1LDKのモダンなお部屋にリノベーションをされているオーナー様がおられます。

人気のマンションリノベーションの先生が監修されているそうです。

さすがに素晴らしい出来です。

外観も昭和の雰囲気からリノベーション。軽妙な学生向けから重厚な高級感のある雰囲気に変わりました。

しかも、オートロックもなかったのですが設置され、建物のイメージが変わってきています。

旧村といわれる古い家の旧家のオーナー様ですが、質素なたたずまいで、

とても不動産賃貸業の方には見えないですが、

質素倹約してでも、物件を拡充し入居者のために設備投資をされる姿は頭が下がります。

でも、そんなオーナー様ばかりではありません。

次々新築マンション、アパートを建てておられたオーナー様がある日、急に自己破産ということがありました。

脱サラされたオーナー様で、掘り出しの土地を購入してはマンションを建て、アパートを建て、

いつも新築で満室御礼で羽振りのいい方でしたが、

建てるばかりで既存物件への手当がなかったために、少し古い物件の部屋の決まりが悪くなり、

入居者の大量転居もあって資金繰りがダメになったようです。

当社もお世話になっていたオーナー様なので、空室を埋める努力はしましたが、

やはり手入れされていない古い間取りの部屋に、古くて安価な感じの外観では決めにくかったというのが本音。

入居を希望される方からすればやはりオーナー様の懐具合は気になるところですし、された方がいいでしょう。

やはり、入居している間のメンテナンスや、設備の更新にも差が出ますし、

家賃の改定にも影響があります。また、退去時の精算に関しても余裕がないオーナー様はシビアです。

物件の格差が広がるこの頃。

同じ時期に建った物件のはずなのに、外観が全然違う…。間取りも違う…。設備まで違う。

同じなのは家賃だけなんてことになっていることもあります…。

お部屋を探す時はこの辺りもご覧になるといいと思います。

ネット情報の信用度

最近、インターネットに各不動産会社が賃貸情報を載せています。

間取りに、家賃、賃貸条件、そして、物件の写真に室内の写真。最近では動画も。

それで選んで、

「これ、見せてください！」

と、来られる方が多いのです。

確かに、ネットの情報は比較的正確です。

でも、完璧ではないのです。

それは、昔からある紙ベースの賃貸雑誌と同じ。

実際、店頭で聞いたら『契約済』だったりします。

別に嘘の物件情報ということではなく、

みんな思うことは一緒ということ。

いいなぁ…これ！って思う物件は他の人も同じように思っていることが多いのです。

でも、最近…アレっ？と思うことが増えました。

それは情報が古くいつまでも更新されずに情報が残っていることがあるのです。

要するに『消し忘れ』というもの。それとオーナーさんや管理会社、仲介業者の連絡ミスもあります。

そして、重要なことは、

すぐ決まるような好条件の物件はネットに掲載する前に決まってしまうことがあるということです。

昔、雑誌に載せたのに、発売日より先に決まってしまうなんて物件や、

印刷前に決まって差し替えなんてことがありました。

それと同じです。

ネットで見つけて「これだ！！！」と決め付けず、店頭で聞いてみることをお勧めします。

私の勤務先では新着物件はホワイトボードに書き出しています。

お店によってはいろいろな方法で新着情報を公開しているところもあります。

是非、新着情報に注目してみてください！

一人暮らしを始めるなら

よく、

「息子が一人暮らしを始めるから」

「娘が一人で住むんだけど」

「単身赴任でね」

と、いうお客様が来られます。

というのも、私が働いているところは大学も近くに複数ある地域だから。

それに大阪市内の中心にも通勤が楽な地域なので

単身赴任のサラリーマンの方や独身のサラリーマンの方も多数、お部屋さがしに来られる地域なのです。


そして、よく言われるフレーズ。。。

「一人だからワンルームだよね」

違います！！！

一人＝1

ワンルーム＝1

ワンルーム＝一人用の部屋

と、誤解されている方が多いのです。

この誤解は実際に多いのです…。

一人って？？？


大学生と社会人で荷物は同じですか？？？

大学生でも男性と女性で荷物は同じですか？？？


ワンルームってどんな大きさですか？？？

ということなのです。

大学生で荷物が少ない学生さんなら狭いワンルーム

…たとえば占有面積20平方メートル以下の６畳一間のワンルームでもいいでしょう。

でも、大学生でも女性だと服も欲しくなります。

大学生は私服です。それに恋愛もしたい年頃です。

大学４年間で服が増えて荷物が増えることは当たり前です。

実際、１年生のときは充分だった広さのワンルームも狭くなって、

３年生で引っ越しなんていう学生さんもいます。

これはもったいないです。

だって、諸費用や引っ越し代など諸々必要だからです。

それだったら最初から広い間取りに住んだほうお得です。

また、サラリーマンの方なら荷物が多いのは当たり前です。

仕事着に普段着、そして、仕事を持って帰るなら本棚からPCを置く机などもいります。

やはり書斎になる部屋が欲しいものです。

そうなると、必要となるのはワンルームでしょうか？

ワンルームでもいいですが相当な収納スペースのあるワンルームになります。

それなら1DKとか1LDKにしたほうがいいのではないでしょうか。

そういうことなのです。

できればウォークインクローゼットとかあると便利です。

キッチンも大きめのもので、友達や恋人と一緒に食事をすることもできるぐらいのモノが欲しくなりませんか。

ワンルームだと突然の来客のとき困ります。

寝ていたのに…、なんてことになります。

1LDKぐらいの大きさだと一部屋を寝室兼書斎などにしてLDKを生活の場にすることも可能です。

たまにキッチンが隠せるタイプの間取りもありますが、

あれは…散らかしたままになるので不衛生です。

やはりキッチンくらいは普段から片付けておきたいですからね。

私が最近、単身のお客様に勧めるのは、

40平方メートルくらいの1LDK+S（収納）ですね。

最近、このサイズへのリノベーションが流行なので、

よく出てきます。

家賃は高めですが、狭いところで窮屈な思いをするくらいなら、

少し高くても文化的な暮らしをしたいものです。

日々の生産性が違います。

勉強にしても仕事にしてもはかどり方が違います。

また、SOHOにも向きます。

一人暮らしを始める方、一人で創業される方も1LDK物件に注目です！！！

オーナー（大家）さんのタイプ

いろいろなオーナー（大家）さんがいます。

企業経営としてオーナー業をしている場合もあります。

たとえば工場を中国に移したが、工場の跡地が意外に利便性が良いので収益物件のマンションを建てた企業などがあります。

他には元農家で農業を続けていたが地域の宅地化で営農が難しくなって転業した場合もあります。

または農業も続けながら相続税対策などで不動産賃貸業を始めたというオーナー（大家）さんもおられます。

そして、最近？というかこの数年で増えたのがサラリーマンの方の副業としての不動産賃貸業。

あとは、自宅併用賃貸住宅での不動産賃貸業ですね。


このなかで入居者からするとどのタイプがいいのか？

たまに聞かれることがあります…。

でも、この質問は難しいのです。だって、それぞれ一長一短があるし、オーナー個人の性格などもあるので…。

答えるとすると傾向を答えることになります。当然、例外もあるのです。

傾向としては、

世話好きで、濃厚な人間関係になるので、いろいろ面倒を見て貰えるけど、いろいろ煩わしいのが自宅併用賃貸住宅のオーナーさんです。自宅併用なので身近におられます。当然、人間関係は濃厚。しかも、自宅併用なので建物に対する愛着も半端ありません。いつも綺麗に掃除してくれて、一日が清々しく始まります。でも、挨拶もしなくてはいけませんし、ルールも厳守で、ルーズなことはご法度。帰宅時間まで把握されてしまうなんてことも…。「最近、夜遊び多いね」なんて言われると、ゲンナリです…。

最近になって増えたサラリーマンの副業のオーナーさんは基本的にお金が目的ですから家賃が高め…。あと、退去時の精算などが厳しいです。また、近くに住んでいないオーナーが多いので人間関係は希薄で、ビジネスライクな感じになります。だから、請求もビシバシきます。また、建物の管理はずさんなケースが多いように思います。ま、副業ですから…。本業の合間に…が基本形です。でも、人間関係がないので自由と言えば自由です。

農家兼不動産賃貸業というオーナーさんは農業が本業ですからあまり熱心なオーナーではありません。でも、副業というわけでもなく、だいたいは近くに住んでおられるのでマメに清掃されたり、花卉などを栽培されていると共用部に花があったり、畑で採れた野菜がもらえたり、お米を貰えるなんていう嬉しいこともあったりします。あと、相続税対策で建てられるケースが多いのでオーナーさんがお爺さんのことが多く、地域の名士だったりします。だから、あまりガツガツはしていないですね。個人的にはこのタイプのオーナーさんがいいと思います。

営農が難しくなって不動産賃貸業に転業したオーナーさんは一番熱心に管理されるオーナーですね。なぜなら、本業ですから。しかも、だいたいは自宅の近くに建物を持っておられ、マメに管理をされます。また、リフォームなどもされ、手を入れることを煩わしいとは思わない方が多いので建物が築年数より綺麗だったり、設備が充実していたりします。ただ、本業でいろいろリフォームしたり、設備を追加したりされているので、家賃は築年数が同じ他の物件より若干高い傾向があります。でも、新築よりは安いので充実設備で若干高めという家賃。家賃の予算が取れる方は狙い目かもしれません。

企業経営として本業以外でされているオーナーさんはやはり副業なのであまり熱心にされていません。また、オーナーさんに会うことはほとんどありません。会えるのは窓口業務や不動産部の担当者程度ですね。私もこの業界に長いですが企業経営でされている場合、なかなか社長に会うなんてことはないです。なかなかというかあったことがないかもしれません。せいぜい、不動産部の部長や課長クラスに挨拶に行く程度です。借りる側からするとこの場合もビジネスライクな付き合いになります。会社で作成されたマニュアル通りに対応されることになりますから融通は利きません。

ちなみに家賃交渉や入居条件交渉が可能なのは農家兼不動産賃貸業のオーナーさんと営農が難しくなって不動産賃貸業に転業されたオーナーさんですね。

自宅併用の場合は家賃が自宅のローンの返済に組み込まれているのでなかなか下げるというわけにはいきませんし、条件も自宅同等の考え方なので融通は期待できません。

サラリーマンの副業という場合もビジネスライクな対応なので、なかなか応じて貰えません。

企業経営の副業という場合も同じですね。マニュアルなどを作成していてその内容通りで変更はまずあり得ません…。

その辺りを把握してオーナーのタイプを聞きだして交渉できないかアドバイザーに聞いてみるのも賢いやり方です。

また、タイプによってオーナーとの接し方も考えてみるのがいいと思います。人懐っこくてだいたいの人に好かれる人や老人に好かれるタイプの人は農家兼不動産賃貸業のオーナーの建物に住むといろいろ戴きものがあるかもしれません。

私もこのタイプのオーナーさんの建物に入居していますが、トマトやキュウリ、はくさい、大根、キャベツ、お米をいただくことがあります。この間はインゲン豆をいただきました。

ま、そんなものもらうより安い家賃のところ！という方もいらっしゃるかもしれませんが、参考までに…。

防犯面からの部屋の探し方①

お部屋探しで重要なこと。それは防犯。とくに女性にとって大切です。


男性だってやはり泥棒に入れるのはいいものではありませんし、物騒な時代、男性だって油断してられません。


後からできる防犯はいろいろあるのですが、建物の構造や建物の設備などは後からはどうにもなりません。


それだけにお部屋を探す時には防犯面からのチェックも必要。


オートロックがあれば、一応は安全そうです。


でも、建物の構造によっては無意味になっている場合も。


たとえば、非常階段などがあって、そこが簡単に入れると、上階にも簡単に侵入されます。


あと、裏口のようなものや駐車場側にも入口があって垣根一つ越えるだけや、

腰高の壁を超えるだけで簡単に侵入できるような建物もあります。


できれば、一階の部屋は避けるほうが無難です。


一番良いのは一階が店舗などですね。

できれば、コンビニや深夜営業のお店で、静かな店。

もしくは、鉄筋コンクリート造などで、音が気にならない建物。


というのも、一階が住戸だと、そこから侵入されると

ベランダ側から横の住戸や上階の住戸にも侵入できるケースが多いから。


やはり、一階は店舗で夜でも人がいて、

照明があって視線もあって変なことをしている人がいたら発見されるようなところ一番です。

部屋探しのコツ①

部屋探しをしていると間取りに振り回されたり、家賃に振り回されたり、いろいろあります。

でも、重要なポイントであまり気付かれていないことがあります。

そして、後で、「しまった！！！」となるポイントがいくつかあります。


まずは、

駐車場

車を持っていないから関係ない！って思った人もいるかも…。

でも、駐車場の有無は大きいのです。

それは、引っ越しをするとき、運んでくれるのはトラックです。

私の知っている物件でも引っ越しが困難を極める物件があります。

なぜなら、アパートの前面の道路が狭く、進入が困難なうえに、

近くに駐車場もありません。

結果、100m近く離れたコインパーキングから小運搬で引っ越し屋さんに運んでもらうのです。

な～んだ、運んでもらえるんなら問題ないじゃん！って思った人もいるかもしれませんが、

当然、駐車代金+小運搬の割増料金などが加算されるので、

部屋を決めてから引っ越し業者に見積もってもらうと意外に割高なことに驚くことになります。

ちょっと他の物件より安いからと選んだつもりが引っ越し代で安く済んだ家賃の差額2年分、3年分が消し飛ぶなんてよくあります。

私はそういう物件は忠告しますが、それでも「安ければ…」という入居希望の方が後で、「やっぱり…」となることあります。

そういう点から考えると、

①　敷地内および近隣に駐車場があり、しかも、建物の周囲の道が広い物件が優良と言えるのです。いくら閑静な住宅地でも、道が細くて引っ越しのトラックが入れないところはダメなのです。

②　あればうれしいゲスト用駐車場。これって最高です。駐車代金もかからないし、引っ越しの業者さんも慌てずに丁寧に荷物を運んでくれます。それに、ゲスト用駐車場があると、お友達や家族も来訪しやすいです。とくに学生さんの場合、ご両親が訪ねてくるとき、ゲスト用駐車場があると、コインパーキングの代金が浮きます。ま、1500円から2000円くらいのことですが…。でも、回数が多かったり日にちが長いとバカにはできません。

この二点は押さえておくといいですよ。部屋を探すときに、不動産アドバイザーの方に、「広い道に面した駐車場があって、ゲスト用の駐車場とかあるところってないですか？」と聞いてみてください。あれば、まず、そこからチェックです！！！

構造って何？

入居希望のお客様から尋ねられることがあるのが、

構造について…


RC造とか、SRC造とか、S造とか、プレハブ、軽量鉄骨、木造などあります。

それに、工法の違いもいろいろあります。


そして、よく聞かれるのが、

「どれが一番良いの？」

ということ。。。

一番？

家賃が同じで間取りが一緒で設備も一緒ならという前提でなら…間違いなくRC。

鉄筋コンクリート造です。

でも、前提が可笑しいです…。

家賃も間取りも設備も一緒なんてことがありません。

だいたい、鉄筋コンクリート造の場合、家賃が高いことが多いのです。

だって、建築費も高いですから…。


RCがなぜいいのか。

その証拠は分譲マンションを見れば一目瞭然です。

分譲マンションはすべてと言っていいほどRCです。

そして、税金で建てる公営住宅の多くがRCです。

さらに言えば、法廷の耐用年数も断トツでRCが長く、長期に建物が保つ構造と言えるのです。



防音や耐震、耐風、どれをとってもRCが断トツでいいのは間違いありません。

でも、欠点もあります。

それは耐用年数が長く、長持ちするので、間取りや設備が古い場合があります。

RCは構造がしっかりしているので投資するオーナー様で間取りや設備を更新、

要するにリフォームしている建物ならいいのですが、

そうでないと、とんでもなく使いにくい間取りやニーズに合わない間取りになることがあります。

でも、その間取りが気に入っているのであればいいですが。

いいのは新築RCですが、家賃が高いので、

狙い目は、築20年を超えたあたりで、リフォーム。。。今時の言葉で言うリノベーションされたマンション。

意外にデザインがよくてデザイナーズっぽいものもありますよ。

お勧め物件って

お勧めと言ってもそれは入居希望の方のお話ではなく、不動産会社的、アドバイザー的にお勧めな物件。

要するに、契約すると管理会社や大家さんからボーナスとか、通常より多めの広告料などがいただけて

会社が潤う、アドバイザーが潤う物件なのです。

だから、執拗に勧められる物件は対外がコレ。

私もこれで生計を立てていたころがあります。だって、本給と出来高だけじゃ生活が…という状況もありましたから。

でも、こういう物件って本音で言うとあまり入居者に取っていい物件ではないんですよね。

そういう物件は難点があって決まりにくいから管理会社や大家さんが手っ取り早く決めて貰うために、不動産業者などに好条件を提示している場合が多いから。

自身のある物件を持っている管理会社や大家さんはそんなことしなくても入居がある程度決まるので、そんなことはしません。

ま、管理会社や大家さんにすると、物件に付加価値をつけるために投資するか、それとも不動産業者に支払いを多くするかという選択なのですが、物件に付加価値をつけるとなるとやはり相当な金額が必要となります。

何百万とか、一千万とかというまとまった出費になります。

それに比べると、数万円から十万円程度で済む不動産業者への支払いを増やす方が手っ取り早く契約に繋がる訳です。

でも、これって入居者には何のメリットもありませんよね。

だから、何が良いのかよくわからないのに、

「この物件はお勧めですよ」

と、アドバイザーが言う物件は要注意。

そりゃ、中には本当にお勧め物件もあるかもしれません。

気になる場合は、具体的にどういうところがお勧めなのかを聞くことです。

ありきたりの内容なのに、それを大袈裟に「良いでしょ！」なんて言う場合は怪しいのです。

でも、セキュリティも充実、バスも広くて、部屋も広くて、しかも、新築とかリフォームしたばかりとか、それで、何とこの家賃！と具体的で魅力的で、しかも、安いなんて言えば、確かになる訳ですが…。

そんな物件がゴロゴロありはしません。

どちらかというと、

「〇〇〇という点に重点を置かれる〇〇様には、こちらの物件などは〇〇〇が充実していて、この家賃なら掘り出しものでは？」

くらいなら納得という感じかもしれません。

自分の好みに合う物件で、自分は必要性を感じない設備などがないから家賃が低いというのなら、それは本当のあなた向けのお勧め物件でしょう。

その辺りを判断して「お勧め物件」の内容を確認されると、いい物件に当たる可能性が高まります。